Endeks Üzerinde Getiri
Hedef Fiyat, TL 349.00 (önceki 315.00)
Güncel Fiyat, TL 182.20
Getiri Potansiyeli: %92
Konsolidasyon Katkıları Güçlü Organik Performansla Desteklendi; Endeks Üzerinde Getiri Önerimizi Koruyoruz
Rönesans Gayrimenkul (RGYAS; EÜG; 12A HF: 349 TL), 1Ç26’da 366% yıllık artışla 2,8 milyar TL net kar açıkladı. Bu artış; inorganik büyüme ve marj genişlemesinin desteklediği güçlü faaliyet karının yanı sıra, borçlanmalardaki kur zararının azalmasına bağlı olarak düşen finansman giderlerini yansıtmaktadır. Gelirler, %7,6’lık organik büyümeye ek olarak son dönemde devralınan varlıklardan (Optimum İzmir ve Optimum Ankara) gelen 847 milyon TL’lik katkıyla (1Ç26 gelirlerinin %20,6’sı) yıllık %36 artışla 4,1 milyar TL’ye ulaştı. FAVÖK, çift kanallı gelir büyümesi ve 4,1 puanlık marj genişlemesiyle yıllık %44 artışla 2,9 milyar TL oldu — bu marj genişlemesini, kira ve kiracı optimizasyonları ile kiracı cirolarındaki enflasyon üzerindeki artışın sürüklediği kira verimliliklerindeki iyileşmeye bağlıyoruz.
Tahminlerle karşılaştırma: Gelirler konsensüsle büyük ölçüde örtüşürken, FAVÖK beklentileri hafif aştı; bunun temel nedeni beklentilerin üzerinde gerçekleşen marjlar olmuştur. Net kar, FAVÖK’teki beklenti üstü sonucun yanı sıra faaliyet dışı kalemlerde oluşan 248 milyon TL’lik pozitif sürprizle konsensüsü %20 geride bıraktı.
Net borç ve döviz pozisyonu: İlişkili taraflara olan ticari olmayan borçlar dahil Düzeltilmiş Net Borç, 4Ç25’teki 27,5 milyar TL’den gerileyerek 1Ç26 sonu itibarıyla 25,8 milyar TL’ye indi. Düzeltilmiş Net Borç/Son 12 Ay FAVÖK oranı aynı dönemde 3,34x’ten 2,60x’e geriledi. Net döviz pozisyon açığı ise 4Ç25’teki 29,1 milyar TL’den 27,0 milyar TL’ye (piyasa değerinin %45’i) daraldı; net döviz pozisyon açığının özkaynaklara oranı aynı dönemde %22’den %18’e iyileşti.
Yönetimin 2026 beklentisi: Yönetim, 2026 yılı için TMS-29 etkileri hariç 218 milyon EUR Net Operasyonel Gelir (NOI) öngörüyor (1Ç26: 54 milyon EUR). Optimum İstanbul’daki %50 hissesine düşen ~7,5 milyon EUR hariç tutulduğunda, yönetim beklentisi ~210 milyon EUR Konsolide Net Operasyonel Gelir’e (NOI) işaret etmektedir.
2026 Tahminimiz: 2026 yılı için kira düzenlemeleri ve ARPV büyümesinin desteğiyle TMS-29 etkileri hariç ~240 milyon EUR Konsolide Net Operasyonel Gelir (NOI) bekliyoruz (yönetim beklentisinin ~%10 üzerinde).
Yorum: 1Ç26 sonuçları, satın alınan varlıkların tam konsolidasyonunun sağladığı katkıyla birlikte inorganik büyüme tezimizi doğrulamaktadır.
Değerleme: 1Ç26 sonuçlarının ardından modelimizi güncelledik; makro varsayımlarımızı revize ederek tahminlerimizi bir çeyrek ileriye taşıdık. 12 aylık hedef fiyatımızı 315 TL’den 349 TL’ye yükseltiyor, Endeks Üzerinde Getiri önerimizi koruyoruz. Hedef fiyatımız, düşük likidite ve olası ortak satışı (GIC) kaynaklı kısa vadeli satış baskısı risklerini dikkate alarak, hisse başına 634 TL olan 12 aylık hedef NAD hesaplamamıza uyguladığımız %45 hedef iskontoyu yansıtmaktadır.
Kaynak: Ak Yatırım