Endeks Üzerinde Getiri
Hedef Fiyat, TL 103.00 (önceki 90.00)
Güncel Fiyat, TL 59.75
Getiri Potansiyeli: %72
FAVÖK’teki beklenti üzeri performans ve temettü netliği, ertelenmiş vergi kaynaklı net kar baskısını dengeliyor
Avrupakent GYO (AVPGY; EÜG; 12A HF: 103 TL), 1Ç26’da 158 milyon TL net kar açıkladı (y/y: -%46); bu sonuç, beklentilerin üzerinde gerçekleşen ertelenmiş vergi gideri nedeniyle hem konsensüs hem de tahminimizdeki 300 milyon TL’nin önemli ölçüde altında kaldı. Gelirler, konut & ofis teslimatlarındaki %36’lık artış ve kira ve ortak alan gelirlerindeki %15’lik büyüme desteğiyle beklentilerle uyumlu şekilde 1.292 milyon TL olarak gerçekleşti (y/y: +%22). 701 milyon TL’lik FAVÖK (y/y: +%20), kira ve ortak alan gelirlerindeki güçlü brüt kar performansı sayesinde konsensüsün (648 milyon TL) ve tahminimizin (655 milyon TL) hafif üzerinde geldi. Güçlü ciro performansına karşın, konut & ofis teslimatlarından elde edilen brüt kardaki sert daralma nedeniyle FAVÖK marjı yıllık bazda 0,9 puan geriledi.
Net nakit, güçlü teslimat ile kira ve ortak alan gelirlerinin desteğiyle çeyreklik bazda iki katına çıkarak 1.596 milyon TL’ye ulaştı. Şirket, 1Ç26’da güçlü teslimat ve kira ve ortak alan geliri performanslarıyla 821 milyon TL net nakit yarattı.
2.000 milyon TL temettü önerisi, %8,4 verimi işaret ediyor. Öneri, 15 Mayıs’taki genel kurul onayına sunulacak olup hisse başına 5,00 TL’ye karşılık gelmekte ve GYO’lara uygulanan indirimli kurumlar vergisi oranı için gereken %50 dağıtım eşiğini aşmaktadır. Ödeme, 3 Haziran ve 24 Haziran’da iki eşit taksit halinde gerçekleştirilecektir.
Ertelenmiş vergi yükümlülüğü yaklaşık 9.939 milyon TL’ye ulaştı (piyasa değerinin %41,6’sı); bu kalem iki açıdan dikkatli yorumlanmalıdır. Birinci olarak, yasal kurumlar vergisi oranı %30 olmakla birlikte, dağıtılabilir net karın en az %50’sini dağıtan GYO’lar için %10’a inmektedir. Buna karşın raporlanan ertelenmiş vergi yükümlülükleri %30 oran üzerinden hesaplanmakta; Avrupakent GYO’nun önerilen dağıtımının bu eşiği aştığı göz önüne alındığında, etkin vergi yükü olduğundan yüksek gösterilmektedir. İkinci olarak, ağırlıklı olarak uzun vadeli kiralık mülk portföyüne sahip ticari bir GYO olarak, söz konusu yükümlülüklerin büyük bölümü ancak varlık satışlarında somutlaşacaktır. Bu tür satışların gerçeğe uygun değerin önemli ölçüde altında gerçekleşmesi beklenmediğinden, olası nakit vergi çıkışı mevcut NAV iskontosunun (~tahminlerimize göre %48) daralmasıyla eş zamanlı olarak ortaya çıkacak ve değerleme üzerindeki net etkiyi büyük ölçüde nötr kılacaktır.
Yorum: Net kardaki negatif sürpriz tamamen ertelenmiş vergi giderinden kaynaklanmaktadır. Bu durumun FAVÖK’teki beklenti üzeri performansı, güçlü nakit yaratımını ve yakın vadeli %8,4 temettü verimini gölgelemediğini düşünüyoruz. Piyasa tepkisinin hafif olumlu olmasını bekliyoruz.
Değerleme: Modelimizi 1Ç26 sonuçları ve güncel makro varsayımlarımızı yansıtacak şekilde güncelledik; iskonto dönemini bir çeyrek ileri taşıdık. 12 aylık hedef fiyatımızı 90 TL’den 103 TL’ye yükseltirken Endeks Üzeri Getiri tavsiyemizi koruyoruz. Hedef fiyatımız, 12 aylık hedef hisse başına NAD değerlememiz olan 147 TL’ye uyguladığımız %30’luk hedef iskontoyu yansıtmaktadır.
Kaynak: Ak Yatırım