Öneri: AL
Kapanış Fiyatı (TL): 19,87
Hedef Fiyat (TL): 29,20
Getiri Potansiyeli: %47
Stratejik Arsa Portföyü ile Güçlü Büyüme Hikayesi…
▪ Emlak Konut için hedef fiyatımızı %47 yükselişe işaret eden 29,20 TL/hisse olarak belirlerken, tavsiyemizi “AL” olarak paylaşıyor ve araştırma kapsamımıza dahil ediyoruz. Türkiye’de artan nüfus, şehirleşme eğilimleri, depreme dayanıklı konut ihtiyacı ve konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş, kentsel dönüşüm ve kamu destekli sosyal konut projelerine olan ilgiyi sürekli yüksek tutmaktadır. Bu durum, Emlak Konut’un uzun vadeli yatırım hikayesini destekleyen en önemli yapısal faktörlerden biri olarak öne çıkıyor. Ayrıca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve TOKİ ile geliştirdiği güçlü iş birlikleri sayesinde, dönüşüm projelerinde şirketin stratejik bir oyuncu konumda olduğunu düşünüyoruz. Öte yandan, stratejik arsa portföyü ve gelir paylaşım modeli sayesinde yurt içindeki faiz indirim döngüsünde Emlak Konut’un fayda sağlamasını ve gelirlerini artırmasını öngörüyoruz. Şirket, 2025T göre 6,3x F/K ve 0,6x PD/DD çarpanlarıyla işlem görmektedir.
▪ Gelir Paylaşımı Modeli ile Sürdürülebilir Büyüme Hikayesi… Emlak Konut’un herhangi bir harcama yapmadan gelir karşılığında sadece arsa sağlayarak projeye ortak olduğu Gelir Paylaşımı Modeli (GPM), şirketin büyüme stratejisinde ve finansal sürdürülebilirliğinde kritik bir rol üstlenmektedir. Bu satış modeli, arsa satışından doğrudan gelir elde etmek yerine, yüklenici firmaların geliştirdiği projelerden satış hasılatı üzerinden belirli bir oranla pay alınmasına dayanıyor. Bu sayede Emlak Konut, arsa değerinin çok üzerinde, uzun vadeye yayılan ve sürdürülebilir bir gelir elde etme avantajı kazanmaktadır. Şirketin 2025 yılı itibarıyla devam eden 32 adet GPM projesi bulunmakta olup, toplam projelerden 85,8 milyar TL seviyesinde gelir elde etmeyi ve önümüzdeki beş yılda sadece bu modelden minimum 37,4 milyar TL kar elde etmesi bekleniyor. Ortalama çarpanlar incelendiğinde, ihaleye esas alınan ekspertiz değerinin üzerinde gerçekleşen satışlarla Emlak Konut’un payını katladığı gözlemliyoruz. Modelin yarattığı çarpan etkisi 2022 yılında 5,39x seviyesine ulaşırken, 2025 yılının ilk altı ayında düzenlenen 3 ihale ile 1,83x olarak gerçekleşmiştir. Bu ihalelerden 20,1 milyar TL toplam satış geliri elde edilirken, Emlak Konut bu ihalelerden 8,8 milyar TL pay almıştır. Emlak Konut bu model sayesinde hem yüksek ölçekli projeler geliştirebilmekte hem de maliyet ve finansman risklerinden korunabilmektedir. Sürdürülebilir karlılığın teminatı olan bu iş modeli, öngörülebilir ve güvenli bir büyüme hikayesi sunuyor. Emlak Konut’un uzun vadeli yatırım cazibesini destekleyen en güçlü unsurlardan biri olarak değerlendiriyoruz.
▪ Stratejik Arsa Portföyü ile Güçlü Rekabet Avantajı… Emlak Konut, Türkiye’nin farklı bölgelerine yayılmış, gelişim potansiyeli yüksek ve değerli lokasyonlarda önemli büyüklüklere sahip bir arsa portföyüne sahiptir. Bu portföy, şirketin sürdürülebilir büyümesinde ve uzun vadeli değer yaratma stratejisinin temel taşlarından birini oluşturmaktadır. 2Ç25 itibarıyla yaklaşık 4,1 milyon m2 büyüklüğünde ve 66,7 milyar TL ekspertiz değerine sahip bu portföy özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi konut talebinin yüksek olduğu büyükşehirlerde ve değer artış potansiyeli yüksek bölgelerde yer almakta olup, orta ve uzun vadede kentsel dönüşüm, altyapı yatırımları ve demografik dinamiklerden beslenerek Emlak Konut’un gelir tabanını güçlendirmesini bekliyoruz. 2025 yılı için belirlenen 5 milyar TL’lik arsa satışı, 77 milyar TL’lik bağımsız bölüm satışı ve 12 milyar TL net kar hedefleri, güçlü arsa portföyü ve yüksek çarpanlı ihale modeliyle desteklenmektedir. Emlak Konut’un geniş ve stratejik arsa portföyü sayesinde konut projelerinden fayda sağlamasını ve bu sayede önümüzdeki yıllarda gelirlerini artırmasını öngörüyoruz.
▪ Emlak Konut’u 29,20 TL/hisse hedef fiyat ile araştırma kapsamımıza dahil ediyoruz. Emlak Konut için hedef fiyatımızı %47 yükselişe işaret eden 29,20 TL/hisse olarak belirlerken, tavsiyemizi “AL” olarak paylaşıyor ve araştırma kapsamımıza dahil ediyoruz. Emlak Konut değerlemesinde TL bazlı indirgenmiş nakit akımları analizi (İNA) yöntemine dayanan “Parçaların Toplamı” (SOTP) yaklaşımını kullandık. Ayrıca Emlak Konut, 1 Ekim 2025 itibarıyla BIST Katılım Endeksi’ne de dahil edilmiştir.
▪ Riskler. i) konut arz ve talep dengesizlikleri, ii) inşaat maliyetlerindeki artışlar, iii) yüksek faiz ve enflasyon oranları, iv) mevzuat ve yasal düzenlemelerdeki değişiklikler olarak sıralanabilir.
Kaynak: Kuveyt Türk Yatırım